مهندسی فروش و بازاریابی املاک و مستغلات
مهندسی فروش و بازاریابی املاک و مستغلات
گروه مهندسی فروش ملک (رسم) علی خویه www.resm.ir
مدرس دانشگاه، مولف و مترجم کتاب مدیریت بازاریابی املاک و مستغلات ، مجری و مشاور پروژه های فروش و بازاریابی علمی و علمی ملک در سراسر کشور
مقدمــه.............................................................................................................................................2
حجم ساخت وساز رقبا در منطقه ...............................................................................................2
تقسیم بندی پروژه ها ..................................................................................................................3
جدول پروژه های رقیب ............................................................................................................... 4
تحلیل شرایط رقبا در منطقه ...................................................................................................... 5
شرایط فروش ................................................................................................................................ 5
مشخصات فنی و عمومی ............................................................................................................ 6
ضعفهــا و تهـــــدیدها ............................................................................................................ 8
استراتژی قیمت وشرایط فروش ............................................................................................... 9
 |
گــزارش ارزیابی و قیمت گیـــری منطقه XYZ
مقـــدمـه:
XYZ یکی از محلات شمال شهر تهران واقع در منطقه ۱ شهر تهران است. این منطقه مرتفع‌ترین منطقهٔ مسکونی تهران به‌شمار می‌رود و به همین دلیل دمای هوا در آن نسبت به مناطق جنوبی ۵ تا ۷ درجه خنک‌تر است. خیابان اصلی آن که، همنام محله، XYZ نامیده میشود به دلیل شیب تندش، در میان رانندگان مشهور است، XYZ از جنوب مشرف به بزرگراه چمران و از شمال محدود به دامنه‌های کوههای شمالی شهر، خصوصاً قله توچال میباشد.
به دلیل آب و هوای خوب و همچنین وجود تله کابین توچال، به‌عنوان یکی از مناطق زیبا و خوش آب و هوا به شمار می‌رود. راه آسفالته‌ای که از پایان خیابان XYZ تا آغاز ایستگاه یک تله کابین کشیده شده و بام‌تهران نام دارد، جای درخوری برای پیاده‌روی، به‌ویژه در روزهای تعطیل است. در راستای این راه، چایخانه‌ها، کافه و رستورانهای بسیاری برپا شده که در دنباله به زمین‌های ورزشی پینت‌بال، تنیس، تیراندازی، باشگاه بدن سازی، و سرانجام به تله کابین توچال میرسد .
دلیل معروفیت این محله، وجود یکی از مسیرهای صعود به قله توچال در آن است که باعث شده عده زیادی علی الخصوص از کوهنوردان با این محله آشنا شوند .
- حجم ساخت وساز و پروژه های رقبا در منطقه :
یکی از دلایلی که XYZ دارای رشد قابل توجهی از منظر ساخت و ساز میباشد موقعیت منحصر به
فردی آن میباشد، از عمده دلایل دیگر میتوان به آب و هوای مناسب و پاکیزه و همچنین
متراژ بالای زمینهایی که بصورت منازل ویلایی و کلنگی موجود هستند اشاره نمود،
ولیکن همزمان با رشدی بی وقفه و
مداوم و سرسام آور قیمت مسکن در دهه اخیـــــر، نوع ساخت و ساز نیــــز دستخوش
تغییر گردیده و در این منطقه نیز مانند تمام مناطق خوش آب و هوای تهــــران قسمت
اعظمی از منازل ویلایی به سرعت مبدل به آپارتمانهای با ارتفاع زیاد گردیدند و هم
اکنون نوع ساخت در این منطقه مرتفع سازی و بلند مرتبه سازی میباشد، علیهذا کلیه
ساخت و سازهای منطقه را از نقطه نظر انواع سازندگان میتوان به سه دسته تقسیم نمود
:
1) پروژه های شخصی ساز :
این پروژه ها در منطقه از تعدد بیشتری برخوردار بوده و اغلب سازندگان را اشخاص متفاوت تشکیل میدهند که بسته به شخص سازنده، نوع پروژه و امکانات جانبی آنهــــا قیمتها نیـــز متفاوت بوده، نوع و شرایط دریافت بهــــاء نیز بدلیل محدود بودن نقدینگی شخص سازنده از محدودیت بیشتری برخوردار میباشد.
2) پروژه های شرکتی ساز :
زمانی با توجه به درصد سود بالایی که در ساخت و فروش املاک وجود داشت کلیه شرکتهای خصوصی سرمایه گذاری های بسیاری در این بخش نموده اند لیکن حجم این سرمایه گذاریها در منطقه نسبت به سرمایه های شخصی که جهت ساخت و فروش ملک متمرکز گردیده است بسیار اندک میباشند که با توجه به جدول ذیل تنهــــا 17/0% از کل ساخت وسازها مربوط به این شرکتها میباشد(از 17 آیتم فقط 3 پروژه شرکتی هستند). البته با توجه به نوع شرکت و اهمیت اعتبار آنها درصورت معتبر بودن، پروژهای ساخته شده توسط این شرکتها از مراجعین و فروش بیشتری نسبت به اشخاص معمولی برخوردار میباشند.
3) پروژه های دولتی ساز :
در حال حاضر با توجه به اصل 44 قانون اساسی و بحث خصوصی نمودن شرکتهای دولتی، پروژه هایی که مستقیماً با بودجه دولت اداره بشوند، کمتر به چشم میخورد، فلذا تنها پروژه هایی که بصورت مستقیم جهت استفاده نهادها ویا سازمانهای دولتی باشند توسط آنها ساخته میشوند و دولت سعی در کمتر نمودن دخالت مستقیم خود در این پروژه ها مینماید. البته قابل ذکر است منظور پروژه هایی در حد و اندازه آپارتمانهای چند واحده مد نظر بوده و انبوه سازان دولتی از این قاعده مستثنی میباشند.
جدول پروژه های رقیب :
با توجه به تعداد پروژه هایی که در جدول ذیل آمده
است میتوان به این نتیجه رسید که در محدوده پروژه مورد نظر تعداد ساخت و سازهایی
که در حدواندازه پروژه پارس سازه تأمین باشند به وفور یافت میشود و نتیجه اینکه
اولاً متقاضیان خرید که به این منطقه مراجعه مینمایند جهت انتخاب پروژه از هیچ
محدودیتی برخوردار نمیباشند ثانیاً کلیه پروژه های موجود در منطقه جزء رقبــــای
شرکت پارس سازه تأمین بوده که با توجه به شرایط فعلی بازار و رکود حاکم بر خرید و
فروش املاک علی الخصوص از نوع لوکس و سوپر لوکس با شرایط حاد و حساسی روبرو خواهیم
بود
