فروشنده ملک حرفه ای مشاور املاک حرفه ای

-        
فروشنده ملک حرفه ای
مشاور املاک حرفه ای
خوش آمد گویی صمیمانه به افراد در هنگام ورود، کار بسیار درستی است.
-         مهمترین اصل در معرفی کردن این است که: « حتما معرفی را انجام دهید » وگرنه اطرافیانتان احساس می کنند نادیده گرفته شده اند.
-         یادتان باشد، هنگام دست دادن با طرف مقابل لبخند بزنید و تماس چشمی برقرار کنید.
-         گاهی خوب است همراه معرفی، اطلاعات مختصری هم درباره شخص بدهید، مثلا : « خانم یا آقای ... مسئول فروش هستند و یک سال است که با ما همکاری می کنند »
-         چنانچه شرایط ایجاب کند وقتی که سر صحبت دو نفر معرفی شده با هم باز شد، شما می توانید خود را کنار بکشید.
-         معمولا افرادی با رتبه پایین تر، به افرادی در مقام بالا تر معرفی می شوند.
-         اگر شخص معرفی کننده اسم شما را فراموش کرد، لبخند بزنید و خودتان را معرفی کنید.
-         طرز رفتار شما هنگامی که به دیگران معرفی می شوید، به اندازه طرز رفتار معرفی کننده شما مهم است.
-         هنگام معارفه دو نفر به هم ، اگر رابطه تان با یکی از آن دو نفر رسمی است، با نفر دیگر خودمانی رفتار نکنید تا دیگری احساس نکند که نادیده گرفته شده است.
-         در یک معارفه رسمی، شخص را با اسم کوچک صدا نکنید.
-         کسی که معرفی می شود، باید هنگام معرفی از جا بلند شود. اگر به هر دلیل نمی توانید از جا بلند شوید، مثلا در پشت میز گیر کرده اید، حداقل باید خم شوید یا نیم خیز شوید تا بی ادب محسوب نشوید.
-         هنگام خداحافظی، وقتی دست بدهید که طرف مقابل میزبان دستش را به طرف شما دراز کند.
-         دست دادن صحیح باید آرام و بدون فشار باشد و دو سه ثانیه طول بکشد و فقط دو سه بار فشار آهسته احساس شود، ارتباط چشمی باید کامل کننده آن باشد.
-         هرگز برای دست دادن از نوک انگشتان استفاده نکنید، مودبانه نیست.
-         غلط تلفظ کردن اسم اشخاص از لغزش های جدی محسوب می شود، اگر نام کسی را فراموش کرده اید یا در تلفظ آن تردید دارید، مودبانه و با عذرخواهی از او بخواهید اسمش را برای شما تکرار کند.
-         اگر اسم شما جوری است که تلفظش مشکل است، لبخند بزنید و با گفتن : « اسم مشکلی است نه ؟!» به طرف مقابل کمک کنید.
-         با نام بردن رئیس و همکارانتان با عنوان ( آقای ... یا خانم ... ) به آنها احترام بگذارید.
-         بهتر است در محیط کار خانم ها را با عنوان ( خانم ... ) و با نام خانوادگی خودشان خطاب کنید.
-         هنگام مصاحبت با فرد بزرگتر و یا در مقام بالا تر منتظر بمانید تا او برای دست دادن پیشقدم شود و شما به گرمی در جواب او دست بدهید.



Normal 0 false false false EN-US X-NONE FA /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Table Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0in 5.4pt 0in 5.4pt; mso-para-margin:0in; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman","serif"; mso-bidi-language:FA;}
فهرست مطالب
 
فصل یکم: مشخصات کلی پروژه    3
1-1 مشخصات پروژه.... . 3
1-2 نحوۀ اجرای پروژه.... . Error! Bookmark not defined.
فصل دوم: محاسبات مربوط به برآورد هزینه­ها و درآمد      5
2-1 برآورد کل هزینه­های پروژه............................... .......................... 5
2-2 خلاصۀ هزینه­ها... 8
2-3 پیش­بینی درآمد حاصل از فروش.... .... 9
فصل سوم: شاخص­های اقتصادی طرح      17
3-1 بازده اقتصادی......... .. 17
3-2 شاخص­های NPV و IRR........... 18
فصل چهارم: آنالیز حساسیت        23
4-1 آنالیز حساسیت فروش در حالت تورم هزینه­های ساخت و درآمد فروش صفر درصد در سال                     23
4-2 آنالیز حساسیت هزینۀ ساخت در حالت تورم هزینه­های ساخت و درآمد فروش صفر درصد در سال      26
4-3 آنالیز حساسیت ارزش زمین در حالت تورم هزینه­های ساخت و درآمد فروش صفر درصد در سال      28
4-4 آنالیز حساسیت فروش در حالت تورم هزینه­های ساخت و درآمد فروش 10 درصد در سال      30
4-5 آنالیز حساسیت هزینۀ ساخت در حالت تورم هزینه­های ساخت و درآمد فروش 10 درصد در سال      32
4-6 آنالیز حساسیت ارزش زمین در حالت تورم هزینه­های ساخت و درآمد فروش 10 درصد در سال      34
4 نتیجه­گیری
ردیف
عنــــوان
شــــرح
1
محل اجرای پروژه
جزیرۀ کیش
2
تعداد طبقات
دو طیقه روی همکف
3
مساحت زمین (مترمربع)
8,000
4
زیربنای کل (مترمربع)
10,415
5
زیربناء مفید (هایپر مارکت) (مترمربع)
2,200
6
زیربناء مفید (تجاری طبقه اول) (مترمربع)
1,948
7
زیربناء مفید (تجاری طبقه دوم) (مترمربع)
244
8
زیربناء مفید (خدماتی طبقه دوم) (مترمربع)
1,168
9
درصد زیربنای مفید به کل
53%
10
کاربری
تجاری - خدماتی
11
ارزش زمین از نظر مالک (میلیون ریال)
30,000
12
هزینۀ اخذ پروانه از نظر مالک (میلیون ریال)
10,000
13
هزینۀ ساخت هر مترمربع از مساحت ناخالص (میلیون ریال)
11.5
14
هزینۀ خدمات مشاوره، فنی و مهندسی (میلیون ریال)
3,000
15
هزینۀ انشعابات و امتیازات آب، برق و ... (میلیون ریال)
13,000
16
هزینه های متفرقه (میلیون ریال)
5,000
17
قیمت فروش هر مترمربع از هایپرمارکت (میلیون ریال بر مترمربع)
35
18
قیمت فروش هر مترمربع از تجاری طبقۀ اول (میلیون ریال بر مترمربع)
40
19
قیمت فروش هر مترمربع از تجاری طبقۀ دوم (میلیون ریال بر مترمربع)
30
20
قیمت فروش هر مترمربع از خدماتی طبقۀ دوم (میلیون ریال بر مترمربع)
25
21
مدت اجرای پروژه
دو سال
22
پیش بینی کل سرمایه گذاری
80,258
 
 
1-1          مقدمه
در این گزینه محاسبات انجام شده در مورد براورد هزینه ها بر اساس نظر مالک زمین و براورد درآمد  و استراتژی  فرض شده در مورد نحوه پیش فروش واحدها بر اساس شرایط یازار و نظزات شرکت در نظر گرفته شده است.
طبقۀ همکف در کاربری تعریف شده، هایپرمارکت است که با توجه به عبارت ذکر شده در پروانۀ اخذ شده، هایپرمارکت یک واحد تلقی می­شود و طبیعتاً امکان فروش این طبقه به واحدهای کوچکتر امکان­پذیر نیست. فروش این واحد نه ماه پس از آغاز ساخت شروع می­شود و دریافت اقساط تا یک سال پس از پایان ساخت به طول می­انجامد.
کاربری طبقۀ اول تجاری است. پیش­فروش این واحدها پس از شش ماه از آغاز ساخت، شروع می­شود و دریافت اقساط تا یک سال پس از پایان ساخت به طول می­انجامد.
طبقۀ دوم دارای کاربری خدماتی و بخشی تجاری است. پیش­فروش واحدهای خدماتی پس از شش ماه از آغاز ساخت، شروع می­شود و دریافت اقساط تا پایان ساخت به طول می­انجامد. استراتژی فروش واحدهای تجاری طبقۀ دوم مشابه واحدهای تجاری طبقۀ اول است.
 
.
فصل دوم: محاسبات مربوط به برآورد هزینه­ها و درآمد
2-1           برآورد کل هزینه­های پروژه
هزینه­های پروژه بر طبق جدول زیر در نظر گرفته شده است.
عنوان
ردیف
شــــــرح
واحد
مقدار
بهاء واحد
بهاء کل
توضیحات
(میلیون ریال)
(میلیون ریال)
تحصیل زمین
1
هزینه تحصیل زمین
متر مربع
30,000
30,000
تهیه طرح و اخذ پروانه
2
هزینه های مربوط به تهیه فاز صفر، 1و2پروژه (هزینه های مشاور)و آزمایشات لازم (آزمایش مکانیک خاک و …)
متر مربع
10,000
3
هزینه های مربوط به تهیه برگه های طراحی، نظارت و مجری ذیصلاح
متر مربع
بند2
4
هزینه های مربوط به اخذ پروانه اعم از عوارض شهرسازی، خرید تراکم مازاد
متر مربع
-
-
بند3
5
هزینه های مربوط به مدیریت اداری انجام بندهای 3و4 (کارگزاری اخذ پروانه)
0
-
-
-
بند4
جمع (میلیون ریال):
10,000
هزینه‌های ‌اجرایی
6
هزینه های احداث راههای دسترسی
متر مربع
0
0
-
7
هزینه های ساخت
متر مربع
10,415
11.50
119,773
با توجه به زیربناء کل
8
هزینه های محوطه سازی
متر مربع
در ردیف 7 ملحوظ شده
9
هزینه های آزمایشگاهی مربوط به کنترل مصالح و کیفیت اجرایی پروژه
متر مربع
در ردیف 7 ملحوظ شده
10
هزینه های مدیریت فنی و اجرایی و مالی ساخت
متر مربع
آوردۀ شریک
جمع (میلیون ریال):
119,773
 
 
 
عنوان
ردیف
شــــــرح
واحد
مقدار
بهاء واحد
بهاء کل
توضیحات
(میلیون ریال)
 (میلیون ریال)
 
11
هزینه های مشاور
متر مربع
0
0
              3,000
 
هزینه های نظارتی
12
هزینه های مربوط به عامل چهارم (در صورت وجود)
متر مربع
            -  
0
                  -  
در بند 11 آورده شده
جمع (میلیون ریال):
              3,000
هزینه‌های‌ جانبی
13
بیمه حوادث (تمام خطر پیمانکاری)
-
 
 
 
در بند 15 آورده شده
14
تمدید پروانه
متر مربع
 
 
 
در بند 15 آورده شده
15
انشعابات
واحد
            -  
0
            13,000
 
16
پایان کار
متر مربع
0
0
 
در بند 15 آورده شده
17
افراز،تفکیک واخذ صورتمجلس تفکیکی
متر مربع
0
0
 
در بند 15 آورده شده
18
هزینه های مربوط به مدیریت اداری انجام بندهای14 الی17 (کارگزاری انجام امورجانبی پروژه)
متر مربع
0
0
 
 
19
هزینه های مربوط به تبلیغات و بازاریابی
-
0
0
 
 
20
هزینه‌ های ثبتی و نقل و انتقال مربوط به فروش واحدها
واحد
 
 
 
 
 
21
سربار مالی (سود تسهیلات بانکی اخذ شده)
متر مربع
0
0
 
 
 
22
هزینه های سربار شعبه و دفتر مرکزی
-
0
0
              5,000
 
 
22
هزینه های تخریب ملک موجود
-
 
 
 
 
جمع (میلیون ریال):
            18,000
جمع‌کل( میلیون ریال) :
180,773
 
ریز هزینه­های پروژه Normal 0 false false false EN-US X-NONE FA /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Table Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0in 5.4pt 0in 5.4pt; mso-para-margin:0in; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman","serif"; mso-bidi-language:FA;} table.LightShading-Accent11 {mso-style-name:"Light Shading - Accent 11"; mso-tstyle-rowband-size:1; mso-tstyle-colband-size:1; mso-style-priority:60; mso-style-unhide:no; border-top:solid #4F81BD 1.0pt; border-left:none; border-bottom:solid #4F81BD 1.0pt; border-right:none; mso-padding-alt:0in 5.4pt 0in 5.4pt; mso-para-margin:0in; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:11.0pt; font-family:"Calibri","sans-serif"; mso-fareast-font-family:Calibri; mso-bidi-font-family:Arial; color:#365F91; mso-bidi-language:FA;} table.LightShading-Accent11FirstRow {mso-style-name:"Light Shading - Accent 11"; mso-table-condition:first-row; mso-style-priority:60; mso-style-unhide:no; mso-tstyle-border-top:1.0pt solid #4F81BD; mso-tstyle-border-left:cell-none; mso-tstyle-border-bottom:1.0pt solid #4F81BD; mso-tstyle-border-right:cell-none; mso-tstyle-border-insideh:cell-none; mso-tstyle-border-insidev:cell-none; mso-para-margin-top:0in; mso-para-margin-bottom:0in; mso-para-margin-bottom:.0001pt; line-height:normal; mso-ansi-font-weight:bold; mso-bidi-font-weight:bold;} table.LightShading-Accent11LastRow {mso-style-name:"Light Shading - Accent 11"; mso-table-condition:last-row; mso-style-priority:60; mso-style-unhide:no; mso-tstyle-border-top:1.0pt solid #4F81BD; mso-tstyle-border-left:cell-none; mso-tstyle-border-bottom:1.0pt solid #4F81BD; mso-tstyle-border-right:cell-none; mso-tstyle-border-insideh:cell-none; mso-tstyle-border-insidev:cell-none; mso-para-margin-top:0in; mso-para-margin-bottom:0in; mso-para-margin-bottom:.0001pt; line-height:normal; mso-ansi-font-weight:bold; mso-bidi-font-weight:bold;} table.LightShading-Accent11FirstCol {mso-style-name:"Light Shading - Accent 11"; mso-table-condition:first-column; mso-style-priority:60; mso-style-unhide:no; mso-ansi-font-weight:bold; mso-bidi-font-weight:bold;} table.LightShading-Accent11LastCol {mso-style-name:"Light Shading - Accent 11"; mso-table-condition:last-column; mso-style-priority:60; mso-style-unhide:no; mso-ansi-font-weight:bold; mso-bidi-font-weight:bold;} table.LightShading-Accent11OddColumn {mso-style-name:"Light Shading - Accent 11"; mso-table-condition:odd-column; mso-style-priority:60; mso-style-unhide:no; mso-tstyle-shading:#D3DFEE; mso-tstyle-border-left:cell-none; mso-tstyle-border-right:cell-none; mso-tstyle-border-insideh:cell-none; mso-tstyle-border-insidev:cell-none;} table.LightShading-Accent11OddRow {mso-style-name:"Light Shading - Accent 11"; mso-table-condition:odd-row; mso-style-priority:60; mso-style-unhide:no; mso-tstyle-shading:#D3DFEE; mso-tstyle-border-left:cell-none; mso-tstyle-border-right:cell-none; mso-tstyle-border-insideh:cell-none; mso-tstyle-border-insidev:cell-none;}

      36